임대수익률 계산기
단순 수익률과 자기자본 수익률 · 부대비용·공실·대출이자 반영
매입 정보
부대비용 = 취득세 + 중개보수 + 법무사 보수 + 수리비 등
임대 조건
운영비 = 재산세 + 보험료 + 관리비 부담분 + 수선비
대출 (없으면 0)
수익률
-
실투자금-
연 임대수입-
연 운영비-
연 대출이자-
연 순수익-
단순 수익률 (무대출)-
자기자본 수익률 (대출 반영)-
이 계산은 임대료 기준 현금흐름만 봅니다. 시세 차익, 양도소득세, 종합부동산세, 임대소득세, 감가는 반영하지 않습니다. 대출금리가 수익률보다 높으면 자기자본 수익률이 단순 수익률보다 낮아지는 역레버리지가 발생합니다.
자주 묻는 질문
단순 수익률과 자기자본 수익률은 뭐가 다른가요?
단순 수익률은 대출을 빼고 계산합니다. 연 임대수입에서 운영비를 뺀 값을 (매매가 + 부대비용 − 보증금)으로 나눈 값입니다. 자기자본 수익률은 대출을 반영해 실제로 내 돈이 얼마나 들어갔는지를 분모로 삼고, 대출이자를 뺀 순수익을 그 돈으로 나눈 값입니다.
실투자금은 어떻게 계산되나요?
매매가에 취득세·중개보수 같은 부대비용을 더하고, 임차인에게 받은 보증금과 대출금을 뺀 금액입니다. 보증금과 대출은 내 주머니에서 나가지 않은 돈이라 분모에서 제외합니다.
대출을 끼면 수익률이 항상 올라가나요?
아닙니다. 대출금리가 임대 수익률보다 낮을 때만 올라갑니다. 금리가 수익률보다 높으면 이자가 임대수입을 갉아먹어 자기자본 수익률이 오히려 떨어집니다. 이를 역레버리지라고 합니다.
공실은 어떻게 반영하나요?
연간 공실 개월 수를 넣으면 그만큼 임대수입에서 빠집니다. 예를 들어 1개월을 넣으면 12개월이 아닌 11개월치 월세로 계산합니다. 실제 임대에서는 공실과 중개보수 재지출이 반복되므로 보수적으로 잡는 편이 낫습니다.
세금은 반영되나요?
이 계산기는 임대료 기준 현금흐름만 봅니다. 취득세는 부대비용에 직접 넣을 수 있지만, 보유 중 발생하는 종합부동산세와 임대소득세, 매도 시의 양도소득세는 반영하지 않습니다. 실제 세후 수익은 이보다 낮습니다.
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수익률은 분모를 무엇으로 두느냐의 문제입니다
같은 물건을 두고도 어떤 사람은 수익률 4%라 하고 어떤 사람은 9%라고 합니다. 계산이 틀린 게 아니라 분모가 다른 것입니다. 매매가 전체를 분모로 두면 낮게 나오고, 보증금과 대출을 뺀 실제 투입금만 분모로 두면 높게 나옵니다. 후자를 자기자본 수익률이라고 부르는데, 레버리지를 크게 쓸수록 숫자가 커 보이는 대신 금리가 오르면 급격히 무너집니다.
빠뜨리기 쉬운 비용
매매가만 넣고 계산하면 실제보다 수익률이 높게 나옵니다. 취득세와 중개보수, 법무사 보수, 입주 전 수리비까지 부대비용에 넣어야 실제에 가까워집니다. 보유 중에도 재산세와 화재보험료, 장기수선충당금, 공실 기간의 관리비가 나갑니다. 공실은 특히 무시하기 쉬운데, 1년에 한 달만 비어도 연 수익이 8% 넘게 줄어듭니다.
이 계산이 답하지 않는 것
여기서 나오는 숫자는 임대료 기준 현금흐름입니다. 부동산 투자의 손익은 결국 팔 때 결정되는데, 시세 차익과 양도소득세는 이 계산에 들어 있지 않습니다. 보유세와 임대소득세도 마찬가지입니다. 여러 매물을 같은 기준으로 줄 세워 비교하는 용도로 쓰시고, 최종 판단은 세후 기준으로 따로 따져보시기 바랍니다. 매수 단계 비용은 취득세 계산기와 중개수수료 계산기로 미리 잡아둘 수 있습니다.